目前，我国城乡规划法规定：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”但在城乡规划法颁布前后，我国各地尚未对农村房屋建设的规划管理作出新的明确规定，各地在实践中依据当地制定的规范性文件。这些地方规范性文件难以解决农村房屋流转过程中出现的纠纷、城乡接合部存在的违章建筑、“小产权”房整治中出现的难题等。此外，我国各地农村房屋的开发、建设、转让、租赁、抵押等事宜也缺乏省级范畴内的统一规范。本人通过近年来的调研发现，我国各地在宅基地面积标准、自建房层高限制、农民建房申请程序、审批权限划分等几个关键性问题上均无一致性规定，由农村房屋衍生出的问题将越来越多，使得我国各地农村房屋管理工作陷入被动局面。各地因农村宅基地引发的诉讼呈上升趋势，也促使我国各地尽快制定省级范畴内的、统一的农村房屋管理地方性法规。
　　我认为制定省级范畴内的农村房屋管理地方性法规的具体方案应注意以下几个事项：
　　1.严格按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物业管理条例》和《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁办法》、《城市房屋登记管理办法》、《土地管理法实施条例》、《xk星空体育·（中国）平台官方网站确定土地所有权和使用权的若干问题的规定》等现行法律法规的内容进行操作。
　　2.农村申请登记的房屋只要产权清楚、土地来源合法、符合城镇规划要求，应当依法给予登记发证；对于缺乏办证资料的房屋可由相关审批部门补办手续，并出具证明，认定其合法性；对于超出审批面积及超占用地面积的房屋，应以房屋实际建设状况为主。
　　3.农村房屋的转让和抵押登记应按照“有条件流转、渐进推进”的原则进行，充分保障广大农民的财产权益。
　　4.农房在流转过程中可尝试农房抵押。对在城镇有固定住所和稳定收入的农民房屋，可进行小额抵押贷款，规避农村房屋特别是农民的住房不能上市抵押的限制，活跃农村房地产市场。更重要的是通过房屋抵押贷款，让村民获得融资资金，间接支持一大批特色产业，促进农业发展和农民增收。对到期不能履行还款义务的农村房屋抵押人，应向当地金融机构提出申请，在当地金融机构同意及监督下处置该处房产，实现还款第二来源。另外，在城镇有固定住所和稳定收入的农民，设定抵押的农村闲置房屋可放宽房地产交易登记范围，不局限于村经济集体组织成员。
　　5.村民自建房屋应具备以下基本条件：必须持土地管理机关批准核发的宅基地使用证，在批准的位置和面积范围内建房；属于新建房屋的，需严格按照《中华人民共和国土地管理法》的相关要求，经村民小组、村委会、街道办事处逐级审核后上报审批；宅基地批复下达后，须经街道办事处、国土资源所、村委会、村民小组、四邻代表到场，现场定桩放线后方可建房；房屋建成后，应在三个月内按申请宅基地批复程序，经验收核线后逐级申办宅基地土地使用证件。
　　6.村民自建房屋属于旧房翻建的，需在建房前向国土资源所递交宅基地使用证等相关资料，由当地国土资源所、村委会、村民小组、四邻代表四方到场核线确认后方可建房；村民自建房屋属新建、改扩建或翻建的，须经当地国土资源所、城市统一建设管理办公室审核备案后方可施工建设，未经审核备案一律不准动工，对擅自动工建设者，当地国土资源所应会同村组依法强行制止，并予以处罚。
　　7.农村村民自建房屋建筑设计管理必须符合办事处对辖区的长远规划要求、符合所在村村庄建设规划要求，并与村容村貌和谐统一。村民建房必须有具备建筑资质的专业人员或单位设计的施工图纸，经村委会房屋建设管理机构审核同意，报办事处统一建设管理办公室审查备案；自建房屋的设计结构必须安全可靠，确保楼体高度、地基承载力等指标符合相关建筑规范要求，从源头上保证自建房屋的质量；村民建房原则上不能超过三层，确实需要加盖超过三层的，须经村两委会审核同意，报办事处统一建设管理办公室审查批准，最高不得超过六层；自建房屋不得侵占公共、集体道路、道沿以及他人的面积和空间；房屋挑檐不得越过集体或其他村民宅基地空间。
　　8.村民自建房屋的规范施工和安全管理必须符合以下要求：当地国土资源所、统一建设管理办公室具体负责村民房屋建设日常管理工作；村委会应教育村民增强建筑安全意识，并指定专人担任建房安全巡查监管员，及时将建房信息报送统一建设管理办公室；村民自建房屋正式施工前，应由乡镇经济发展与安全生产监督管理办公室负责组织签订（村委会、房主和施工方）三方建房安全生产协议，明确各方在房屋建设中的权利和义务；村民自建房屋施工队应具有施工资质，并向统一建设管理办公室和安全生产监督管理办公室提供资质证书，经审核备案登记后方可与村民签订建房协议；村民自建房施工队负责人全权负责施工安全和因施工引发的一切事务；村民自建房施工队对建筑材料的堆放必须按照村委会的要求，在指定场地限期堆放，不影响群众的正常出行，因施工建设确需延期堆放的，应及时到村委会办理延期手续，延期手续最多可办理两次，期限届满，建房户需及时清运建筑垃圾及剩余建材，如不按期清运的，村委会将组织清理，所需费用由建房户承担；村民自建房施工队必须及时清理建筑垃圾；非特殊原因不得夜间施工，确需夜间施工的须由房主向村委会提出申请，经批准后方可施工；村民自建房施工方在拆、建房屋施工现场必须设置安全警戒线、警示牌、防护网等设施，确保人员安全。
　　9.村民自建房屋须符合相关的申请办理程序。
　　10.村民自建房屋形成的农民集中居住区的物业管理应符合以下六个方面的市场化要求：政府主管部门在监管农民集中居住区的物业管理市场时，采取的政策和措施要符合当地实际情况,体现城市物业管理和农村物业管理的差异性；对农民集中居住区的物业管理服务矛盾纠纷的调解要常规化，并通过良好的物业管理服务增强农村居民的物业管理市场化观念；建立健全农民集中居住区的物业维修保障机制；完善农民集中居住区的建筑区划“共管共享”机制；逐步建立农民集中居住区的物业服务评价机制，用市场的方法引进、建立第三方评价机制；加强对农民集中居住区民主管理、民主决策机制的研究，设立农民集中居住区业主大会，推进农民集中居住区物业管理的民主化进程。
　　11.农村出租房屋管理实行登记备案制度，对产权清晰的房屋租赁实行登记；对产权不清的房屋租赁实行备案。
　　12.对农村房屋所有权流转中涉及具体的财产继承案件、房屋买卖案件、房屋赠与案件、房屋抵押担保案件、房屋租赁案件、房屋征收、拆迁补偿等与房屋所有权或相关权利转移的问题以及在法律上缺乏相应的明确规定，在现实中存在较大争议的问题，都需要作出明确规定。（翟峰）